Rétrospective 2023 : une année de tous les records battus, mais pas pour les propriétaires
Le premier semestre 2023 a été l’un des plus rentables pour les propriétaires parisiens des 10 dernières années. Une augmentation des prix par nuitée d’environ 45% et un taux d’occupation de 90% (soit une augmentation de 7 points par rapport à 2022).
Le secteur s’est donc emballé avec les articles de presse vantant les rentabilités folles, la perspective de la Coupe du Monde de Rugby, et le Graal pour tout propriétaire parisien : les Jeux Olympiques et Paralympiques 2024.
Plus d’un millier de nouvelles conciergeries et plus de 600 prestataires de ménage ont été créés en 2023. Les plus gros acteurs de la conciergerie ont dû recruter à tout va pour répondre à la demande exponentielle de tous ces propriétaires qui ne voulaient pas rater cette occasion. Des stagiaires non formés, aux prestataires de ménage, en passant par le les city managers peu expérimentés, le système est en ébullition et n’était pas préparé à faire face à une telle demande. Des ménages non réalisés car il n’y avait pas assez de linge ou un prestataire absent, des annonces bâclées, sans description du quartier, ni moyen de transport, ou équipements dans le logement, des photos prises non conformes, aucune mise aux standards des logements, aucun relevé d’information en cas de problèmes. Le but premier était donc de ne pas refuser les demandes et de rentrer un maximum d’appartements afin d’agrandir le parc. L’idée principale est de valoriser les sociétés de conciergerie avant tout. Chaque appartement, même non exploité, est valorisé à quelques dizaines de milliers d’euros et augmente la valorisation de la conciergerie.
La machine s’est enrayée en ce début d’été 2023 avec les émeutes à Paris. Un taux d’annulation important, plus de nouvelles réservations. Le mois d’août a été le plus mauvais en termes de taux d’occupation et de rentabilité pour les propriétaires. Ces derniers n’allaient pas en rester là ! Les articles de presse étaient là pour les rassurer : la Coupe du Monde de Rugby allait être un avant-goût des JO ! Flop total, le pire mois de septembre depuis 10 ans. À proposer des nuitées à des prix astronomiques, nos touristes ont préféré faire un aller-retour dans la journée plutôt que de payer une nuit dans nos appartements parisiens.
Je ne développe même pas ici les trolls russes qui ont répandu la rumeur des punaises de lit au début du mois de septembre.
Le taux d’occupation n’augmente pas, les prix non plus, les appartements restent vides, mais alors que se passe-t-il ?
Les sites de location nous éclairent en ce début d’année. Le parc parisien proposé sur les plateformes de location de courte durée a augmenté de 40 à 50% par trimestre depuis janvier 2023. Il a donc plus que doublé en un an. La réalité est simple : l’offre est trop importante par rapport à la demande. Les chiffres des revenus locatifs du mois d’octobre, novembre et décembre ne représentent que 30% de ceux des années précédentes. Si on fait le calcul, tout est logique : 3 fois plus de logements, flux touristiques équivalents, prix divisé par 3 !
Les prestataires de services et les conciergeries, ne trouvant pas de solution à leur taux d’occupation bas, multiplient ainsi la présence de leurs annonces sur différentes plateformes de location courte durée pour offrir une plus grande visibilité ! Une erreur fatale encore pour les propriétaires qui pensent naturellement que cela pourrait résoudre le problème. Aucune plateforme, en dehors d’Airbnb, ne propose d’assurance pour les logements des propriétaires. Ils seront donc invités à traiter directement avec le locataire en cas d’incident. Les autres plateformes n’ont aucun système de filtres pour les locataires, et ces derniers peuvent disparaître aussi rapidement qu’ils sont apparus !
Chez Joie Paris, nous avons fait le choix de sacrifier quelques nuitées (2-3 par mois) car Airbnb a le monopole de la location courte durée pour bénéficier de l’assurance Aircover qu’ils sont les seuls à proposer ! Une autre différence majeure chez Joie Paris, les revenus, oui, mais la protection de notre patrimoine avant tout !
Nous sommes également accompagnés au quotidien par un prestataire pour la fixation des prix de nos nuitées. En effet, notre partenaire tech a créé un logiciel permettant de scanner les logements similaires dans le quartier et de repérer leur taux d’occupation afin de proposer nos biens au meilleur prix pour garantir leur location ! Ce smart pricing identifie également les différents événements majeurs à proximité du logement pour proposer le prix le plus intéressant en fonction de l’offre et de la demande à l’instant T. Aucune nuitée chez Joie Paris n’est au même prix, elles s’ajustent tous les jours !
L’euphorie des Jeux 2024 : Le mirage
Tous les articles parus cet été mentionnant des studios à Saint-Denis commercialisés à 1000€ la nuit sur les plateformes de courte durée ont été le sujet de toutes les conversations. ‘Et si moi aussi je proposais mon logement pour les Jeux ?’ Il est presque devenu ridicule pour un propriétaire de rester à Paris pour les Jeux alors que le flux touristique décrit allait être très important. Impossibilité de circuler, de se rendre à son travail, pourquoi ne pas louer son logement et rallonger ses vacances ou se mettre en télétravail pour cette période ?
Grande recherche sur Internet et bouche à oreille pour trouver la conciergerie qui allait exploiter leur bien pour cette période !
Le même discours envoyé par mail à tous les commerciaux des conciergeries pour pitcher les appels des propriétaires. ‘Nous sommes là, nous serons là pour vous, vous allez gagner beaucoup d’argent !
Mes conseils avant de contracter avec votre conciergerie :
– Ne pas être engagé dans le temps
– Pouvoir rompre le contrat à tout moment et sans délai
– Vérifier que l’annonce vous appartient et que vous pourrez la reprendre à tout moment
– Être payé directement par le site de location courte durée
– Être assuré qu’un interlocuteur réponde à vos appels téléphoniques en cas d’urgence.
Chez Joie Paris, je n’ai pas ce discours. Je prends le temps d’expliquer à chaque propriétaire que la mise en commercialisation d’un bien aux standards de la location courte durée nécessite la présence d’un gestionnaire de parc dédié, de plusieurs passages dans le logement, d’un photographe professionnel, d’un prestataire de ménage et d’un travail d’environ 10 jours pour pouvoir réaliser livrets d’accueil, accès, rédactions de l’annonce, et que la mise aux standards d’un logement n’est pas simple et peut s’avérer coûteuse.
La question qui revient le plus souvent, qui est la seule qui intéresse les propriétaires, est : ‘Combien vais-je gagner si je propose mon bien pour cette période ?’ J’ai vécu pendant mes 23 ans en finance de marché la même situation. ‘Combien pensez-vous que je vais gagner si j’achète tel ou tel actif financier ?’ La vraie réponse est que personne n’a de boule de cristal et que le marché évolue tous les jours. Ce que je sais, c’est ce que je peux constater. Un bien loué en août 2023 à 1200€ la nuit pour la période des JO, aujourd’hui présenté pour les mêmes dates à 500€, ne trouve pas preneur ! L’offre est massive et ce n’est pas fini. Les retardataires arrivent, ils vont vouloir louer !
Si un logement avec plus de 10 années d’existence sur les plateformes de location de courte durée avec des commentaires très positifs ne se loue pas à 500€ la nuit, quelle perspective peuvent attendre les propriétaires qui vont proposer leur bien pour la première fois ?
Le prix de la nuitée n’est donc pas simple à fixer contrairement à ce que l’on veut vous faire croire. La réalité est pourtant simple si l’on fixe un prix et qu’il n’y a pas de réservation pendant les dix premiers jours après la publication, la réponse est simple : le prix est trop élevé. A contrario, s’il y a plus d’une réservation par jour, le prix est trop bas. Nous utilisons pour cela notre smart pricing pour ajuster tout cela de manière automatique au quotidien. Ne confondez pas les émotions, l’histoire qui vous lie à votre logement et la réalité d’un marché organisé avec une offre et une demande.
La relation que Joie Paris crée avec ses propriétaires n’est pas sporadique, elle est dans une construction de partenariat sur le long-terme. Nous expliquons aux propriétaires que l’aventure de la location courte durée doit être réfléchie, mûrie et construite pour une exploitation dans le temps. Une annonce doit vivre, franchir différentes étapes, sa création, ses premiers locataires, les ajustements à faire, et trouve un équilibre après quelques mois d’exploitation.
Profiter des JO pour expérimenter la location courte durée est une belle occasion. Penser que c’est le jackpot pour la période est malheureusement une utopie.
De belles perspectives pour 2025 : un marché organisé
Après cette euphorie de 2024 et ces rendez-vous manqués avec tous les nouveaux prestataires de conciergerie et de ménage qui ne partagent pas les mêmes objectifs que les propriétaires, l’épuration du secteur est censée prendre place. Propriétaires déçus, incidents dans les logements non couverts, prestations non réalisées, taux d’occupation faible, revenus pas au rendez-vous… Ils arriveront tous à la fin septembre à faire leur compte et à prendre des décisions.
C’est là que le marché se réorganisera. Les prestataires ayant créé une relation de confiance avec leur propriétaire pourront prospérer, et les perspectives pour 2025-2026 devraient être au rendez-vous. En effet, après un emballement du secteur, les novices, les perdants quitteront le navire pour laisser la place à ceux qui ne se sont pas laissés aveugler par cette euphorie. Selon toutes les études, les meilleures années en termes de location courte durée pour les villes ayant accueilli les jeux sont les années n+1 et n+2.
Hâtez-vous lentement. Nicolas Boileau (1674)
